Impact de la loi 3DS sur l'audit des RCP imposée par la loi ELAN
Agathe MONCHAUX-FIORAMONTI - ACTUALITÉS
La mise en conformité des Règlements de Copropriété avec la loi ELAN n’est plus obligatoire…
...mais devra tout de même être portée à l’assemblée générale tous les ans !
Dans un souci de clarification, la loi ELAN du 23 novembre 2018 a intégré à la loi du 10 juillet 1965 plusieurs créations de la pratique : le lot transitoire, les parties communes spéciales, les parties communes à jouissance privatives.
Si ces trois notions n’étaient pas nouvelles pour les praticiens, elles n’existaient pas dans la loi et avaient donné lieu à certaines incertitudes jurisprudentielles.
Toujours avec un objectif de clarification, le législateur avait alors imposé à tous les Syndicats des Copropriétaires de mettre leur Règlement de Copropriété en conformité avec ces nouvelles dispositions dans un délai de trois ans, soit avant le 23 novembre 2021.
Le législateur avait tout prévu, même une majorité simplifiée pour cette mise en conformité, la majorité de l’article 24.
Problème : très peu de copropriété avait fait le nécessaire au 23 novembre 2021.
Second problème : le législateur n’avait pas prévu les conséquences d’une absence de mise en conformité.
Qu’allait-il arriver pour les immeubles qui n’avaient pas fait le nécessaire : disparition des droits de jouissance exclusive sur partie commune ? Disparition des charges par bâtiment en cas d’absence de partie commune spéciale ?
La doctrine était partagée.
Le législateur avait donc annoncé de longue date qu’il clarifierait à nouveau la question.
Chose est enfin faite : la loi 3DS du 21 février 2022 qui vient modifier les articles 206 et 209 de la loi ELAN.
Pour tous les immeubles livrés ou divisés avant le 1er juillet 2022 il n’est plus obligatoire de se mettre en conformité : la loi prévoit expressément que les nouvelles dispositions sur les lots transitoires, les parties communes spéciales et droit de jouissance privative ne leur sont pas applicables.
Mais le Syndicat des Copropriétaires doit inscrire la question de la mise en conformité de son Règlement à chaque Assemblée Générale Ordinaire, tous les ans, jusqu’à mise en conformité effective.
Les Copropriétés ont donc le temps mais le législateur espère manifestement les avoir à l’usure.
Concrètement, quelles obligations pour les Syndics ?
Ils n’échapperont pas à l’audit de tous les Règlements de Copropriété de leur portefeuille afin d’assurer si une mise en conformité est nécessaire ou non.
Si le Règlement de Copropriété n’est pas conforme aux dispositions de la loi ELAN alors tous les ans le Syndic devra faire mettre au vote la mise en conformité, à la majorité de l’article 24.
A défaut, le Syndic engagera sa responsabilité.
Celle-ci restera toutefois très relative : l’absence de mise en conformité étant sans conséquence pour les copropriétaires, il est peu probable qu’un préjudice existe si la résolution n’est pas inscrite à l’ordre du jour.
L’audit des Règlements de Copropriété reste donc à faire si vous ne l’avez pas fait et le Cabinet est à votre disposition si vous souhaitez le regard d’un professionnel du droit de la copropriété.