Si j'aurais su, j'aurais pas venu !
Agathe MONCHAUX-FIORAMONTI - ACTUALITÉS
Beaucoup de copropriétaires s'engagent au conseil syndical sans réellement savoir ce qu'implique cette mission.
Un bref rappel de l'utilité du conseil syndical ne parait donc pas inutile.
Ces rôles et missions sont définies par la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le décret du 17 mars 1967 pris pour son application et le règlement de copropriété .
I/ Le fonctionnement du Conseil Syndical
Les membres sont élus pour un mandat de trois ans maximum renouvelable à la majorité de l’article 25 c’est-à-dire à la majorité de tous les copropriétaires.
L’assemblée générale (et uniquement elle) peut révoquer un ou plusieurs membres du conseil syndical à la même majorité.
En cas de syndicat secondaire, celui-ci doit impérativement être représenté au conseil syndical du syndicat principal.
Peuvent être élus membre du conseil syndical :
- Tous copropriétaires (en cas de personne morale, ex. société, celle-ci est représenté par son représentant légal ou un fondé de pouvoir) ;
- Tous ascendants, descendants, acquéreur à terme, représentant légaux ou usufruitier d’un copropriétaire (qui ne serait donc pas personnellement copropriétaire).
Les décisions du Conseil Syndical sont prises à la majorité des voix.
II/ Rôles et missions du Conseil Syndical
Le conseil syndical n’a pas de rôle d’administration de la copropriété (rôle dévolu au syndic), ni de pouvoir de représentation de celle-ci.
Ses missions sont de trois types :
Mission de décision sur délégation,
Mission d’assistance et de conseil du syndic,
Mission de contrôle du syndic.
Rôle de prise de décision sur délégation
- Délégation de prendre une décision mentionnée à l’article 24 de la LOI
A la majorité de l’article 25 (majorité des copropriétaire), le conseil syndical peut se voir déléguer la mission de prise de décision qui relève normalement de l’assemblée générale, à la majorité de l’article 24.
Il s’agit là d’une délégation spécifique sur un sujet donné (ex. choix d’un prestataire pour des travaux votés).
- Délégation de prendre tout ou partie des décisions relevant de la majorité des voix exprimées
Depuis le 1er juin 2020, l’assemblée générale a désormais la possibilité de déléguer tout ou partie des décisions relevant de la majorité des voix exprimées (article 24) de l’assemblée générale (article 21-1 de la LOI).
Il s’agit d’une délégation plus générale, qui peut porter sur un domaine précis plus ou moins large de gestion de la copropriété, sans que cela ne concerne une décision spécifique (hors approbation des comptes, vote du budget et modification du RCP).
Cette délégation dispose de limites :
Temporelles : 2 ans maximum (renouvelable) ;
Budgétaire : l’AG doit fixer le montant maximum que le conseil syndical pourrait engager, qui doit expressément apparaitre au budget prévisionnel.
Missions d’assistance et de conseil du Syndic (et de l’assemblée générale)
Il s’agit de la mission première du conseil syndical : assister et conseiller le syndic et l’assemblée générale dans la gestion de la copropriété.
Ainsi, le conseil syndical est en droit de donner son avis sur toute question pour lesquelles il serait directement saisi par le syndic mais aussi pour toute question dont il s’auto-saisirait.
Il convient ici de rappeler qu’il s’agit de l’avis du conseil (donc de la majorité de ses membres) et non pas de chacun individuellement ;
Dans trois hypothèses, le syndic doit obligatoirement prendre l’avis du conseil syndical avant toute prise de décision ou toute mise au vote d’une résolution :
- Pour établir le budget prévisionnel soumis à l’assemblée générale (article 18 de la LOI)
- Pour tout marché ou contrat supérieur à un certain montant voté en assemblée générale (articles 21 et 25 de la LOI)
Soit il s’agit de contrat relatif à l’administration de l’immeuble ne nécessitant pas d’approbation en AG (rare), alors le syndic devra préalablement requérir l’avis du conseil syndical au préalable.
Soit il s’agit de contrat devant être soumis au vote de la prochaine assemblée générale, alors l’avis du conseil syndical devra être transmis aux copropriétaires (par tous moyens).
- En cas de travaux fait dans l’urgence, avant tout vote en assemblée, et qui nécessiteraient que soit appelé une provision spécifique. *
Il convient de préciser que pour toutes ces hypothèses, l’avis du conseil ne lie pas le syndic qui peut parfaitement aller contre…
Il risquerait alors la révocation ou de voir sa responsabilité engagée s’il s’avérait que sa décision n’est pas conforme aux intérêts du Syndicat.
Enfin, l’ordre du jour des assemblées générales doit être établit par le syndic en concertation avec le conseil syndical qui les pouvoirs de :
Demander la convocation d’une AG à tout moment,
Demander l’inscription à l’ordre du jour de résolutions.
Mission de contrôle
En vertu des articles 17 et 21 de la LOI, il a un pouvoir de contrôle sur l’action du syndic, conjointement avec le commissaire aux comptes pour les questions budgétaires.
Ainsi, le conseil syndical doit avoir accès, sur demande, à toutes pièces et documents relatifs à la gestion de la copropriété, et peut même en recevoir une copie (article 21 de la LOI).
En outre, toute communication faite au conseil syndical doit être faite à chacun de ses membres.
Cette mission de contrôle est assortie d’une obligation vis-à-vis des copropriétaires : dresser annuellement un compte-rendu de son action à destination des copropriétaires.
Pour l’ensemble de ces missions, les membres du conseil syndical engagent leur responsabilité personnelle en cas de faute. Toutefois, ils n’ont qu’une obligation de moyen (faire de leur mieux) et non une obligation de résultat.
Ils sont d’ailleurs protégés par une assurance responsabilité civile souscrite par la copropriété (article 21-4 de la LOI).
Afin de remplir au mieux sa mission, le conseil syndical serait plus efficace s'il était formé au fonctionnement de la loi du 10 juillet 1965.
Le cabinet est à votre entière disposition pour discuter avec vous de la mise en place d'une telle formation.