Baux d’habitation, préjudice de jouissance et prescription, petit rappel bienvenu

Lorsque le bailleur engage une action judiciaire visant à mettre fin au bail, le locataire est souvent tenté de lui opposer un préjudice de jouissance en lui reprochant des travaux non réalisés et obtenir ainsi des dommages et intérêts.

Ce fût le cas dans l’espèce d’un arrêt rendu le 16 octobre 2018 par la Cour d’Appel de VERSAILLES (17/01273).

Après plusieurs années de relation contractuelles tendues avec son locataire, un bailleur lui délivre, en 2013, un congé motivé par sa volonté de reprendre le bien pour l’habiter personnellement.
Le locataire se maintenant dans les lieux, une action judiciaire en validation et de congé et aux fins d’expulsion est intentée.

Le locataire formule alors, pour la première fois en 2016, une demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance qu’il affirme subir depuis de nombreuses années, invoquant des désordres existant depuis 2001 et des travaux qu’ils réclamaient depuis la même période.

Le bailleur oppose la prescription quinquennale en application de l’article 2224 du Code civil.
Le locataire s’oppose à ladite prescription invoquant l’existence d’un préjudice lié à notamment à l’absence de chauffage, à l’absence totale d’isolation et aussi à la vétusté du circuit électrique d’isolation continu et toujours actuel.

La Cour d’Appel de VERSAILLES a, justement, donné tort au locataire et raison au bailleur en rejetant cette demande prescrite.

Elle rappelle ainsi que « l’article 2224 du code civil (loi du 17 juin 2008) dispose que “les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits permettant de l’exercer”.
En terme de responsabilité contractuelle, la prescription d’une action en responsabilité contractuelle ne court qu’à compter de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il est révélé à la victime si celle-ci établit qu’elle n’en avait pas eu précédemment connaissance.
En l’espèce, les appelants arguent de divers désordres et le premier juge a justement relevé que les locataires se sont plaints de manquements contractuels dès le mois de mars 2001 (vétusté de la chaudière, défaut d’isolation notamment). Ils n’ont cependant fait aucune demande indemnitaire avant le 13 octobre 2016, s’ils ont fait d’autres demandes, notamment de travaux, un jugement a été rendu sur ce point par le tribunal d’instance le 27 novembre 2008.
Il en résulte que la prescription est ainsi acquise au moins depuis le 18 juin 2013 [application des dispositions transitoire de la réforme de la prescription. NDLR] et ce compte tenu du temps ainsi écoulé, aucune pièce récente n’étant au surplus produite à cet égard et le jugement déféré sera donc également confirmé sur ce point. »

La notion de préjudice continu et actuel n’est donc pas de nature à reporter ou suspendre un quelconque délai de prescription.

Si les locataires se plaignent d’un préjudice de jouissance, ils doivent intenter une action en indemnisation dans le délai de 3 ou 5 ans suivant la naissance de ce préjudice (selon la date de conclusions du bail) et non attendre la fin du bail ou que le bailleur les assigne éventuellement pour un autre motif.