"Appartement à vendre, pas de charges de copropriété" - Attention, danger

Sur les réseaux sociaux, et probablement ailleurs, des annonces immobilières circulent avec le type d'information alléchante suivante :
 "Appartement, petite copropriété, pas de charges de copropriété !".

Forcément, l'annonce fait envie. Aucunes charges de copropriété, cela suppose une économie substantielle par rapport à d'autres biens.

Oui, mais attention, c'est aussi une source de danger importante et, potentiellement, de dépenses à venir bien plus grandes que de simples charges payées trimestriellement.

Petit rappel du statut juridique d'une copropriété.

Si le copropriétaire a la propriété exclusive de ses parties privatives, tel n'est pas le cas des parties communes qui sont la propriété du Syndicat des Copropriétaires.
Le Syndicat des Copropriétaires dispose en effet de la personnalité juridique à l'instar d'une société et a donc son propre patrimoine : les parties communes.
Le copropriétaire ne dispose que de la propriété des tantièmes de partie commune, assimilables à des parts ou actions d'une société.

Or, au titre des parties communes, on compte notamment le gros œuvre de l'immeuble c’est-à-dire principalement les fondations, les planchers, la toiture mais aussi les colonnes d'eau montantes et descendantes etc…

Ce point a son importance : le contrat d'assurance personnel du copropriétaire n'assurera que sa propriété, c’est-à-dire les parties privatives. A aucun moment l'assurance personnelle du propriétaire ne garantira les parties communes.

C'est au Syndicat des Copropriétaires d'assurer les parties communes et le coût de cette assurance fait partie… des charges de copropriété !

Si vous n'avez aucune charge de copropriété, de fait, cela signifie que les parties communes de votre immeuble ne sont pas assurées !

Quel est le risque ? A titre d'exemple, le plus simple, si une tempête abîme la toiture, aucune assurance ne garantira… les copropriétaires devront payer eux-mêmes la réfection.

Mais surtout, en application de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 " Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. "

Cela signifie que si un copropriétaire ou un voisin, subit un désordre ayant pour origine une partie commune, c'est au Syndicat des Copropriétaires d'indemniser et c'est là que l'assureur a toute son importance.

Exemple : un dégât des eaux provenant, au choix, de la toiture ou d'une canalisation commune. C'est au Syndicat des Copropriétaire de payer l'intégralité des frais de remise en état.
 
Si le Syndicat des Copropriétaires est assuré, l'assurance paiera.
Dans le cas contraire : les copropriétaires devront payer, une note qui pourra parfois être très lourde.

Si une simple mise en état d'appartement vous parait peu de chose, pensez également qu'un balcon pourrait s'effondrer, en raison d'un vice de construction, et bien plus de 10 ans après la réception…

En conclusion : absence de charges de copropriété signifie absence d'assurance de l'immeuble et des conséquences qui peuvent donc s'avérer financièrement très importantes.

Plus prosaïquement, une absence de charge signifie qu’aucuns travaux, même minime, ne sont effectués sur les parties communes. Même les plus simples travaux d'entretien. Et donc un immeuble qui va se délabrer.

 
Un doute, n'hésitez pas à vous faire conseiller par un professionnel du droit avant d'acheter !