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Et vos travaux de rénovation énergétiques en copropriété, à quelle majorité les votez-vous ?

Et vos travaux de rénovation énergétiques en copropriété, à quelle majorité les votez-vous ?

Agathe MONCHAUX-FIORAMONTI le 4/12/2022 - ACTUALITÉS - Dimanche 04 Décembre 2022


La loi Climat, encore et toujours.
 
On en parle depuis plusieurs mois déjà et nous n’avons pas fini d’en parler puisque plusieurs mesures s’appliqueront dans quelques jours, dès le 1er janvier prochain.
 
Et une question commence à se poser…
 
Les copropriétés vont-elles vraiment pouvoir effectuer les travaux nécessaires à leur rénovation énergétique ? N’est-ce pas trop compliqué d’obtenir les majorités adéquates ?
 
Le 1er décembre dernier sur France Info, la question était posée à Olivier KLEIN, ministre du logement, d’une possible réforme de la loi du 10 juillet 1965 pour pallier à ces difficultés de majorité.
 
Il a botté en touche et renvoyer la question aux Garde des Sceaux…
 
Mais, concrètement, quelle est la majorité applicable aux travaux de rénovation énergétique ?
 
Un petit rappel des majorités applicables en cas de travaux à faire valider par l’assemblée générale semble nécessaire.
 
Sont voté à la majorité des voix exprimées lors de l’AG (article 24) :
Les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble ;
Les travaux destinés à assurer la santé et la sécurité des occupants ;
Les modalités de réalisation et d’exécution de travaux rendus nécessaires par des dispositions législatives ou réglementaires ;
Les travaux d’accessibilité PMR (sous certaines réserves). 
Sont décidés à la majorité des voix de tous les copropriétaires (même non exprimées) :
Les travaux d’économie d’énergie ou de réduction des gaz à effet de serre
L’ensemble des travaux comportant transformation, addition ou amélioration 
Il est manifeste que l’établissement d’un plan pluriannuel de travaux d’un diagnostic de performance énergétique sont des obligations légales et relèveront donc de la majorité simple de l’article 24.
 
Mais quid du vote de la mise en place du plan pluriannuel de travaux ?
Quid des travaux nécessaires à l’amélioration de la note du DPE ?
 
Actuellement, la loi n’impose pas ces travaux.
 
Sauf cas particuliers, il ne semble pas que ces travaux relèvent des travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble.
Selon le cas, ils pourront donc être qualifiés de :
Travaux d’économie d’énergie ou de réduction des gaz à effet serre
Travaux d’amélioration. 
C’est donc bien à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 que les travaux de rénovation énergétique devront être votés.
 
C’est-à-dire 51 % des tantièmes de charges, générales ou bâtiments selon que les travaux concernent les parties communes générales ou des parties communes spéciales.
 
Il est évident que, pour certains immeubles, l’abstentionnisme des copropriétaires rendra le vote de ces travaux difficiles.
 
Malheureusement, c’est souvent les immeubles qui ont le plus besoins de ces travaux qui souffrent le plus de cet abstentionnisme, ou d’une opposition à tout travaux un peu coûteux…
 
Rappelons toutefois l’existence du second vote possible à la majorité des votants reste possible grâce à l’article 25-1, dans l’hypothèse où 1/3 des copropriétaires voteraient positivement.
 
Alors, la loi du 10 juillet 1965 doit-elle réformée ?
 
A mon avis, pas nécessairement, sauf à estimer que, après tout, seuls les copropriétaires qui s’expriment ont voix au chapitre… et donc à supprimer purement et simplement l’article 25…
 

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Loi climat et copropriété : combien cela va-t-il vraiment coûter ?

Loi climat et copropriété : combien cela va-t-il vraiment coûter ?

Agathe MONCHAUX-FIORAMONTI le 6/11/2022 - ACTUALITÉS - Dimanche 06 Novembre 2022


Une sécheresse inédite cet été, une crise de l’énergie… L’urgence d’agir pour le climat ne s’est jamais autant fait ressentir.
 
Oui mais, parallèlement, l’inflation est à un niveau non atteint depuis longtemps, le pouvoir d’achat est en baisse constante.
 
Alors, à quelques semaines de l’entrée en vigueur d’un certain nombre de dispositions de la loi Climat intéressant la copropriété, beaucoup se questionnent légitimement sur ces nouvelles obligations et leur coût.
 
Alors concrètement, quels vont être ces nouveaux postes de dépenses pour les copropriétaires et quand ?
 
1e dépense : le Plan Pluriannuel de travaux et ses conséquences
 
Dès le 1er janvier 2023 pour les immeubles de plus de 200 lots principaux (2024 et 2025 ensuite pour les plus petites copropriétés) un projet de plan pluriannuel de travaux devra obligatoirement être réalisé.
 
En théorie, seules les modalités, c’est-à-dire le choix du prestataire chargé de le réaliser, devront être voté en assemblée générale, faire réaliser ce plan n’étant pas une option.
 
En pratique, des questions se poseront nécessairement sur les conséquences pour les copropriétés qui s’y refuseront…
 
Une fois ce projet établi, les copropriétaires seront amenés à choisir de mettre en place, ou non, ce plan ce qui aura une conséquence importante et immédiate sur le montant de leurs charges : les cotisations du fonds travaux ne pourront être inférieure à 2,5 % du montant total des travaux prévu au plan.
 
Pour certains immeubles, le montant de cette cotisation pourrait donc augmenter drastiquement !
 
2e dépense : le Diagnostic de Performance Energétique Collectif
 
A compter du 1er janvier 2024 pour les immeubles de plus de 200 lots principaux (2025 et 2026 pour les plus petites copropriété), toutes les copropriétés devront avoir fait établir un Diagnostic de Performance Energétique collectif.
 
Celui-ci aura nécessairement une incidence sur le plan pluriannuel de travaux.
 
Il jouera également un rôle primordial pour les propriétaires bailleurs, dont on rappellera que certains se verront potentiellement privés de revenus locatifs dès 2025… (cf. notre article du mois de septembre que vous pouvez retrouver sur notre site)
 
3e dépense : les conséquences indirectes
 
Tout le monde a très probablement connaissance de ces deux premières obligations puisqu’elles ont été très médiatisées, tant dans la presse généraliste que dans la presse spécialisée.
 
D’autres impacts financiers vont pourtant devoir être pris en compte par les copropriétaires et pour certains très importants.
 
- La limitation d’emploi du fonds travaux : les sommes économisées sur le fonds travaux ne pourront plus être utilisées pour n’importe quels travaux mais uniquement pour ceux du plan pluriannuel ou pour les travaux urgents.

- Les propriétaires-bailleurs ne pourront plus donner en location les logements dont le classement du DPE sera trop bas.

- Le plan pluriannuel (ou au moins son projet) devra obligatoirement être transmis lors de la signature de toute promesse ou compromis de vente (ce qui, comme le DPE, influera nécessairement sur la négociation des prix). 

Toutes ces conséquences indirectes ne doivent pas être omises lors du calcul de l’impact financier de la loi climat.
 
Vous souhaitez en savoir plus ? Nous approfondirons ce sujet, particulièrement, ces conséquences indirectes et parlerons chiffre lors de notre café-copro du 16 décembre !
 
Alors inscrivez-vous, on vous attend nombreux !
 https://forms.gle/bcysQhhGxcamXNLf7
 

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Quel intérêt d'assister à l'assemblée générale de copropriété ?

Quel intérêt d'assister à l'assemblée générale de copropriété ?

Agathe MONCHAUX-FIORAMONTI le 03/10/2022 - ACTUALITÉS - Lundi 03 Octobre 2022


Dans une copropriété, l’assemblée générale est un évènement important, malheureusement trop délaissé par nombre de copropriétaires.
 
Ils oublient souvent que c’est à ce moment là que les décisions concernant leur immeuble sont prises, le Syndic n’ayant qu’une mission d’exécution.
 
Beaucoup de copropriétaires pensent, à tort, que leur rôle n’est pas si important et que, de toutes façons, les résolutions inscrites à l’ordre du jour seront votées telles quelles.
 
Alors, à quoi bon se présenter ?
 
Il est vrai que la jurisprudence est très stricte : l’assemblée générale ne peut délibérer que sur les questions portées à l’ordre du jour et il doit y avoir concordance entre ce qui a été proposé à l’ordre du jour et ce qui est effectivement voté.
 
Oui, mais à quel point ?
 
L’assemblée générale doit rester un lieu de discussions, de débats, de délibérations.
 
Pour que les copropriétaires conservent l’intérêt d’y assister, il faut leur rappeler qu’ils ne sont pas sans pouvoir ce jour-là.
 
En effet, aucun texte n’impose que la résolution votée soit strictement identique au projet inscrit à l’ordre du jour.
 
La cour de cassation reconnait ainsi de longue date le pouvoir d’amendement de l’assemblée générale sur une résolution proposée au vote (Cass. 3e civ., 16 sept. 2015, n° 14-14.518).
 
Et heureusement ! Sinon, à quoi sert de débattre ?
 
Ainsi, l’assemblée générale peut, par exemple :
- Modifier les dates de travaux prévues,
- Modifier les modalités de paiement de certains appels travaux,
- Ajouter des conditions à certaines décisions :
        Ex. : production d’une étude d’un bureau technique confirmant l’absence de danger des travaux,
        Ex. : Accord d’une banque pour un prêt collectif avant d’engager de lourds travaux de rénovation
        Etc. 


Attention toutefois.
 
Il ne faut pas que, sous couvert d’un amendement, la résolution votée soit en réalité complètement différente de celle portée à l’ordre du jour.
 
Tel serait le cas par exemple si :
- Au lieu de voter des travaux de réparation, l’assemblée générale vote des travaux de mise en sécurité dans l’attente d’un avis de bureau de contrôle,
- Au lieu de voter un simple ravalement (entretien, réparation), l’assemblée vote une amélioration du ravalement avec une meilleure isolation,
- Au lieu de choisir le devis pour tel ou tel travaux, l’assemblée générale délègue ce choix au conseil syndical. 


De plus, il faut compter avec l’impact des votes par correspondance : si la résolution est amendée, alors tout copropriétaire qui aura voté pour la résolution initiale par correspondance sera réputé défaillant (article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965).
 
Cette disposition protège le vote éclairé des votants par correspondance mais, a aussi pour effet de compromettre l’approbation de certaines décisions nécessitant les majorités des articles 25 ou 26.
 
 
Alors, comment se prémunir de ces difficultés ?
 
1. Ne pas hésiter à mettre au vote plusieurs résolutions « alternatives » pour une même question (si les travaux de réparation sont rejetés, alors l’assemble peut voter des travaux de mise en sécurité).

2. Informer au mieux les copropriétaires avant l’assemblée sur les raisons de telle ou telle résolution proposée et les alternatives.

3. Alerter les copropriétaires sur l’importance de leur présence en assemblée générale et le pouvoir d’amendement qu’ils détiennent. 

Le Syndic doit être particulièrement vigilent sur tous ces points et ne pas toujours compter sur le Conseil Syndical qui communique parfois très peu avec les autres copropriétaires.
 
Car, comme toujours, celui qui verra éventuellement sa responsabilité engagée à la fin, c’est le Syndic.
 
Des questions ? Contactez-nous et nous tenterons de vous apporter une réponse personnalisée !
 

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Copropriété et passoire énergétique : quels risques pour le Syndicat des Copropriétaires ?

Copropriété et passoire énergétique : quels risques pour le Syndicat des Copropriétaires ?

Agathe MONCHAUX-FIORAMONTI - ACTUALITÉS - Lundi 05 Septembre 2022


Depuis le 24 août dernier, les propriétaires-bailleurs de logements classés F et G au titre du diagnostic de performance énergétique (DPE) ne peuvent plus augmenter le loyer.
 
A compter du 1er janvier 2025 (demain donc…), les logements de la classe G seront déclarés indécents et donc interdits à la location ou les bailleurs seront contraints d’y faire procéder à des travaux d’ampleur.
 
Progressivement, jusqu’en 2034, les logements des classes F et E seront soumis aux mêmes obligations.
 
 
Quel rapport avec la copropriété ?
 
« Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes » (article 14 de la loi du 10 juillet 1965).
 
Or, la classe énergétique d’un logement provient de la qualité de ses parties privatives mais aussi de celle des parties communes.
 
Si le logement est classé E, F ou G en raison des parties communes (ravalement, isolation, système de chauffage etc.), alors la responsabilité du Syndicat des Copropriétaires qui ne ferait pas les travaux nécessaires pour y remédier serait pleinement engagée.
 
Et les conséquences pourraient être économiquement lourdes pour la copropriété : l’indemnisation de bailleur privé de revenus locatifs, c’est-à-dire plusieurs milliers d’euros par an !
 
Les copropriétaires devront donc bien réfléchir au moment de voter des travaux certes couteux mais néanmoins nécessaires.
 
Alors que les aides pour réaliser les travaux nécessaires à améliorer les performances énergétiques d’un bâtiment vont pleuvoir, il n’y aura aucune aide pour indemniser des bailleurs privés de loyers !
 
Les Plans Pluriannuels de Travaux qui entrent en vigueur progressivement à compter du 1er janvier 2023 et les travaux qui en découleront sur les dix ans à venir devraient permettre d’enrayer les difficultés, c’est en tout cas l’objectif affiché.
 
Le DPE collectif également.
 
Il appartiendra au Syndic d’alerter suffisamment leurs clients sur les conséquences de ces différentes obligations et surtout sur les risques si les travaux prescrits ne sont pas votés et mis en œuvre.
 
Car, comme toujours en la matière, outre la responsabilité de plein droit de la copropriété, c’est la responsabilité pour faute du Syndic qui n’aura pas suffisamment alerter qui pourra être recherchée !
 

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Interview ANOMIA

Interview ANOMIA

Agathe MONCHAUX-FIORAMONTI - ACTUALITÉS - Lundi 27 Juin 2022


Interviewée par Anomia, Me Agathe MONCHAUX-FIORAMONTI a pris la parole pour présenter son cabinet.

Installation, rachat de clientèle, développement, cheffe d’entreprise, maternité, copropriété, management… Nous avons parlé de tout ça...

A l'approche des 10 ans d'exercice de Me MONCHAUX-FIORAMONTI, ce fut l'occasion de raconter l'histoire de la construction de son cabinet et de parler de son avenir.

Elle y aborde aussi sa vision de la profession et de la relation client qu'elle entend mettre au coeur de son activité.

Le cabinet espère que ce podcast vous plaira et vous souhaite une bonne écoute.



 

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Si j'aurais su, j'aurais pas venu !

Si j'aurais su, j'aurais pas venu !

Agathe MONCHAUX-FIORAMONTI - ACTUALITÉS - Mardi 17 Mai 2022


Beaucoup de copropriétaires s'engagent au conseil syndical sans réellement savoir ce qu'implique cette mission.

Un bref rappel de l'utilité du conseil syndical ne parait donc pas inutile.

Ces rôles et missions sont définies par la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le décret du 17 mars 1967 pris pour son application  et le règlement de copropriété .
 
 
I/ Le fonctionnement du Conseil Syndical
 
Les membres sont élus pour un mandat de trois ans maximum renouvelable à la majorité de l’article 25 c’est-à-dire à la majorité de tous les copropriétaires.
 
L’assemblée générale (et uniquement elle) peut révoquer un ou plusieurs membres du conseil syndical à la même majorité.
 
En cas de syndicat secondaire, celui-ci doit impérativement être représenté au conseil syndical du syndicat principal.
 
Peuvent être élus membre du conseil syndical :
- Tous copropriétaires (en cas de personne morale, ex. société, celle-ci est représenté par son représentant légal ou un fondé de pouvoir) ;
- Tous ascendants, descendants, acquéreur à terme, représentant légaux ou usufruitier d’un copropriétaire (qui ne serait donc pas personnellement copropriétaire). 

Les décisions du Conseil Syndical sont prises à la majorité des voix.
 

II/ Rôles et missions du Conseil Syndical
 
Le conseil syndical n’a pas de rôle d’administration de la copropriété (rôle dévolu au syndic), ni de pouvoir de représentation de celle-ci.
 
Ses missions sont de trois types :
Mission de décision sur délégation,
Mission d’assistance et de conseil du syndic,
Mission de contrôle du syndic. 
 
Rôle de prise de décision sur délégation 
 
- Délégation de prendre une décision mentionnée à l’article 24 de la LOI 

A la majorité de l’article 25 (majorité des copropriétaire), le conseil syndical peut se voir déléguer la mission de prise de décision qui relève normalement de l’assemblée générale, à la majorité de l’article 24.
Il s’agit là d’une délégation spécifique sur un sujet donné (ex. choix d’un prestataire pour des travaux votés).
 
- Délégation de prendre tout ou partie des décisions relevant de la majorité des voix exprimées 

Depuis le 1er juin 2020, l’assemblée générale a désormais la possibilité de déléguer tout ou partie des décisions relevant de la majorité des voix exprimées (article 24) de l’assemblée générale (article 21-1 de la LOI).
 
Il s’agit d’une délégation plus générale, qui peut porter sur un domaine précis plus ou moins large de gestion de la copropriété, sans que cela ne concerne une décision spécifique (hors approbation des comptes, vote du budget et modification du RCP).
 
Cette délégation dispose de limites :
Temporelles : 2 ans maximum (renouvelable) ;
Budgétaire : l’AG doit fixer le montant maximum que le conseil syndical pourrait engager, qui doit expressément apparaitre au budget prévisionnel. 
 
Missions d’assistance et de conseil du Syndic (et de l’assemblée générale) 

Il s’agit de la mission première du conseil syndical : assister et conseiller le syndic et l’assemblée générale dans la gestion de la copropriété.
 
Ainsi, le conseil syndical est en droit de donner son avis sur toute question pour lesquelles il serait directement saisi par le syndic mais aussi pour toute question dont il s’auto-saisirait.
 
Il convient ici de rappeler qu’il s’agit de l’avis du conseil (donc de la majorité de ses membres) et non pas de chacun individuellement ;
 
Dans trois hypothèses, le syndic doit obligatoirement prendre l’avis du conseil syndical avant toute prise de décision ou toute mise au vote d’une résolution :
 
- Pour établir le budget prévisionnel soumis à l’assemblée générale (article 18 de la LOI) 

- Pour tout marché ou contrat supérieur à un certain montant voté en assemblée générale (articles 21 et 25 de la LOI) 

Soit il s’agit de contrat relatif à l’administration de l’immeuble ne nécessitant pas d’approbation en AG (rare), alors le syndic devra préalablement requérir l’avis du conseil syndical au préalable.
 
Soit il s’agit de contrat devant être soumis au vote de la prochaine assemblée générale, alors l’avis du conseil syndical devra être transmis aux copropriétaires (par tous moyens).
 
- En cas de travaux fait dans l’urgence, avant tout vote en assemblée, et qui nécessiteraient que soit appelé une provision spécifique. *

Il convient de préciser que pour toutes ces hypothèses, l’avis du conseil ne lie pas le syndic qui peut parfaitement aller contre…
 
Il risquerait alors la révocation ou de voir sa responsabilité engagée s’il s’avérait que sa décision n’est pas conforme aux intérêts du Syndicat.
 
Enfin, l’ordre du jour des assemblées générales doit être établit par le syndic en concertation avec le conseil syndical qui les pouvoirs de :
Demander la convocation d’une AG à tout moment,
Demander l’inscription à l’ordre du jour de résolutions. 
 
Mission de contrôle 

En vertu des articles 17 et 21 de la LOI, il a un pouvoir de contrôle sur l’action du syndic, conjointement avec le commissaire aux comptes pour les questions budgétaires.
 
Ainsi, le conseil syndical doit avoir accès, sur demande, à toutes pièces et documents relatifs à la gestion de la copropriété, et peut même en recevoir une copie (article 21 de la LOI).
 
En outre, toute communication faite au conseil syndical doit être faite à chacun de ses membres.
 
Cette mission de contrôle est assortie d’une obligation vis-à-vis des copropriétaires : dresser annuellement un compte-rendu de son action à destination des copropriétaires.
 
 
Pour l’ensemble de ces missions, les membres du conseil syndical engagent leur responsabilité personnelle en cas de faute. Toutefois, ils n’ont qu’une obligation de moyen (faire de leur mieux) et non une obligation de résultat.
 
Ils sont d’ailleurs protégés par une assurance responsabilité civile souscrite par la copropriété (article 21-4 de la LOI).


Afin de remplir au mieux sa mission, le conseil syndical serait plus efficace s'il était formé au fonctionnement de la loi du 10 juillet 1965.

Le cabinet est à votre entière disposition pour discuter avec vous de la mise en place d'une telle formation.
 

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