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Baux d’habitation, préjudice de jouissance et prescription, petit rappel bienvenu

Baux d’habitation, préjudice de jouissance et prescription, petit rappel bienvenu

Agathe MONCHAUX-FIORAMONTI - ACTUALITÉS - Vendredi 19 Octobre 2018


Lorsque le bailleur engage une action judiciaire visant à mettre fin au bail, le locataire est souvent tenté de lui opposer un préjudice de jouissance en lui reprochant des travaux non réalisés et obtenir ainsi des dommages et intérêts.

Ce fût le cas dans l’espèce d’un arrêt rendu le 16 octobre 2018 par la Cour d’Appel de VERSAILLES (17/01273).

Après plusieurs années de relation contractuelles tendues avec son locataire, un bailleur lui délivre, en 2013, un congé motivé par sa volonté de reprendre le bien pour l’habiter personnellement.
Le locataire se maintenant dans les lieux, une action judiciaire en validation et de congé et aux fins d’expulsion est intentée.

Le locataire formule alors, pour la première fois en 2016, une demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance qu’il affirme subir depuis de nombreuses années, invoquant des désordres existant depuis 2001 et des travaux qu’ils réclamaient depuis la même période.

Le bailleur oppose la prescription quinquennale en application de l’article 2224 du Code civil.
Le locataire s’oppose à ladite prescription invoquant l’existence d’un préjudice lié à notamment à l’absence de chauffage, à l’absence totale d’isolation et aussi à la vétusté du circuit électrique d’isolation continu et toujours actuel.

La Cour d’Appel de VERSAILLES a, justement, donné tort au locataire et raison au bailleur en rejetant cette demande prescrite.

Elle rappelle ainsi que « l’article 2224 du code civil (loi du 17 juin 2008) dispose que “les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits permettant de l’exercer”.
En terme de responsabilité contractuelle, la prescription d’une action en responsabilité contractuelle ne court qu’à compter de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il est révélé à la victime si celle-ci établit qu’elle n’en avait pas eu précédemment connaissance.
En l’espèce, les appelants arguent de divers désordres et le premier juge a justement relevé que les locataires se sont plaints de manquements contractuels dès le mois de mars 2001 (vétusté de la chaudière, défaut d’isolation notamment). Ils n’ont cependant fait aucune demande indemnitaire avant le 13 octobre 2016, s’ils ont fait d’autres demandes, notamment de travaux, un jugement a été rendu sur ce point par le tribunal d’instance le 27 novembre 2008.
Il en résulte que la prescription est ainsi acquise au moins depuis le 18 juin 2013 [application des dispositions transitoire de la réforme de la prescription. NDLR] et ce compte tenu du temps ainsi écoulé, aucune pièce récente n’étant au surplus produite à cet égard et le jugement déféré sera donc également confirmé sur ce point. »


La notion de préjudice continu et actuel n’est donc pas de nature à reporter ou suspendre un quelconque délai de prescription.

Si les locataires se plaignent d’un préjudice de jouissance, ils doivent intenter une action en indemnisation dans le délai de 3 ou 5 ans suivant la naissance de ce préjudice (selon la date de conclusions du bail) et non attendre la fin du bail ou que le bailleur les assigne éventuellement pour un autre motif.
 

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Les pièges du procès-verbal 659 de recherches infructueuses

Les pièges du procès-verbal 659 de recherches infructueuses

Agathe MONCHAUX-FIORAMONTI - ACTUALITÉS - Lundi 08 Octobre 2018


Dans nombre de litiges locatifs qui interviennent après que le locataire ait quitté les lieux, se pose la difficulté de la délivrance effective des actes par l'huissier à cet ancien locataire.

La tentation est grande, pour les bailleurs et pour certains huissiers, de faire délivrer les actes par voie de PV 659 de recherches infructueuses en prétendant ne pas disposer de la nouvelle adresse de leur adversaire.

L'acte est alors délivrée à la "dernière adresse connue", le plus souvent le lieu de la location, sans que l'ancien locataire n'en soit informé.

De nombreuses procédures ne sont ainsi portées à la connaissance de l'ancien locataire qu'au stade de l'exécution, lorsque l'huissier dispose de pouvoir plus grand, notamment au moyen d'une recherche FICOBA.

Cependant, avant de faire délivrer en PV 659, l'huissier doit justifier qu'il a effectuée toutes les diligences possibles pour tenter de signifier à la personne du destinataires, en les mentionnant sur son acte.

Si tel n'est pas le cas, la sanction est lourde : la nullité. Elle met ainsi à néant toute une procédure.

La Cour d'Appel de Versailles l'a ainsi rappelé dans deux arrêts du 7 juin 2018 (16/06965 et 16/08460).

Après en avoir cité les termes, elle rappelle que "ce qui est prescrit par les articles 654 à 656 du code de procédure civile est observé à peine de nullité, et en application de l’article 693 du code de procédure civile, sous réserve de l’existence d’un grief.

Il en résulte que la signification à personne étant la règle, l’huissier de justice est tenu de mentionner, dans l’acte, non seulement les investigations concrètes qu’il a effectuées pour retrouver le destinataire (interrogation du voisinage, consultation de l’annuaire téléphonique, déplacement à la mairie pour consultation des listes électorales, à la Poste, au Commissariat ou à la Gendarmerie, auprès de l’Administration fiscale), mais également les circonstances concrètes et précises empêchant une telle signification.
Il n'a pas à prouver ses diligences, les mentions qu'il porte faisant foi jusqu'à inscription de faux."


En l'espèce le locataire était en mesure de démontrer que:
- le bailleur avait connaissance de  son adresse professionnelle,
- le bailleur avait connaissance de son numéro de téléphone portable,
- les voisins connaissaient sa nouvelle adresse,
- il avait procédé à une déclaration de changement de coordonnées auprès de la caisse d'allocations familiales, de la sécurité sociale et des impôts.

Or, l'huissier n'a interrogé aucun de ces interlocuteurs

La Cour en déduit qu'il "résulte de ces contestations et énonciations, que l'absence de diligences de l'huissier est avérée ; il y a lieu de prononcer la nullité de la signification de l'ordonnance du 31 octobre 2013. Par voie de conséquence, l'ordonnance est dite non avenue de sorte que le bailleur ne justifie pas d'un titre exécutoire autorisant le recouvrement forcé des créances."

La sanction est lourde et il appartient au bailleur ou à son conseil de s'assurer auprès de l'huissier mandaté qu'il a bien effectué toutes les diligences possibles avant de dresser un procès-verbal de recherches infructueuses.

 

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Votre Avocat s'installe à BOUGIVAL

Votre Avocat s'installe à BOUGIVAL

Agathe MONCHAUX-FIORAMONTI - ACTUALITÉS - Jeudi 20 Septembre 2018


La rentrée est déjà bien entamée et a été, pour le Cabinet, riche en changement.

Annoncé depuis plusieurs mois, le déménagement est effectif. Depuis le 1er septembre, j'ai le plaisir de vous retrouver dans mes nouveaux locaux, à BOUGIVAL (1 route de Louveciennes).

Dans un soucis de proximité, j'ai en effet fait le choix de m'installer dans cette ville au coeur de la région parisienne et centrale dans mon activité.

Un secrétariat disponible et d'expérience pour toujours plus d'efficacité, une salle de réunion dédié au rendez-vous pour toujours plus de confidentialité et de confort, un emplacement central et facilement accessible pour toujours plus de proximité, voici tous les bénéfices de cette installation à BOUGIVAL.

J'espère donc pouvoir vous y retrouver très bientôt.

Agathe MONCHAUX-FIORAMONTI

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Procédure en recouvrement initiée par la banque, garde à ce qu’elle vous réclame au titre des découverts en compte !

Procédure en recouvrement initiée par la banque, garde à ce qu’elle vous réclame au titre des découverts en compte !

Agathe MONCHAUX-FIORAMONTI - ACTUALITÉS - Mardi 24 Avril 2018


Les difficultés financières, même passagères, sont souvent source de déboire en cascade en raison, souvent, des frais imputés par votre banque pour chaque « incident » .

Le compte bancaire devient alors parfois débiteur de manière définitive et, après avoir résilié la convention de compte, la banque saisit le Tribunal d’Instance.
A cette occasion, il est primordial de vérifier le détail des sommes qui sont réclamés au titre de ce découvert en compte et les pièces qui sont fournies par la banque.

En effet, en application de l’article 1351 devenu 1353 du Code civil, il appartient à la banque de démontrer la bien fondé des sommes qu’elle réclame et notamment des divers frais imputés sur le compte, mais aussi des intérêts calculés sur ces découverts, les fameux agios.

Concernant les agios, les articles L.312-92 et suivants du Code de la consommation font obligation aux banquiers de conclure, lorsque la possibilité d’un dépassement est prévue, une convention de compte courant mentionnant le taux débiteur et les conditions applicables à ce taux.

La convention de compte, contrat signé entre la banque et le débiteur, seule, permet de démontrer que, contractuellement, le client de la banque s’est engagé à payer des frais et agios en cas d’incident de paiement et de découvert.

Or, très souvent et notamment pour les clients « anciens », la banque ne retrouve plus ce contrat et n’est pas en mesure de le produire devant le juge.

Le client débiteur est alors en droit de voir diminuer la somme qui lui est réclamée à hauteur des frais et agios qui lui ont été imputés.

Récemment, le Cabinet a ainsi pu faire économiser près du tiers de la somme réclamée à l’origine par la banque.
Cette dernière, dès que l’argument a été soulevé, a consenti à réduire d’autant sa dette sachant pertinemment qu’elle ne pourrait produire la convention de compte.
 

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Baux d'Habitation - Augmentation de l'indice IRL de 1,05% au 1er trimestre 2018

Baux d'Habitation - Augmentation de l'indice IRL de 1,05% au 1er trimestre 2018

Agathe MONCHAUX-FIORAMONTI - ACTUALITÉS - Mardi 17 Avril 2018


Le 12 avril 2018, l'INSEE a publié l'Indice de Référence des Loyers pour le 1er trimestre 2018 qui est fixé à 127,22 et évolue donc de 1,05 %.

Rappelons que si votre contrat de bail prévoit une variation annuelle du loyer, celle-ci ne peut être supérieure, à la hausse, à la variation de l'IRL selon la date de référence stipulée au contrat.

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Bailleurs et Locataires, quelques précisions apportées sur la régularisation des charges par la Cour de cassation

Bailleurs et Locataires, quelques précisions apportées sur la régularisation des charges par la Cour de cassation

Agathe MONCHAUX-FIORAMONTI et Florine BERRIAT - ACTUALITÉS - Jeudi 15 Février 2018


Le 9 novembre 2017, la troisième chambre civile de la Cour de cassation apporte deux précisions en matière de baux d’habitations. L’une tenant au bailleur et l’autre au locataire.
 
Tout d’abord, la Cour de cassation confirme l’absence de sanction, de ce seul fait, à l’encontre du bailleur qui omettrait de procéder aux régularisations annuelles de charge.
Le bailleur est en droit d’effectuer lesdites à tout moment dans la limite du délai de prescription triennal. Les locataires ne sauraient se voir rembourser l’intégralité des provisions versées au seul motif d’une absence de régularisation ou d’une régularisation tardive.
 
Un bémol peut toutefois être apporté. Si la régularisation tardive entraîne un préjudice pour le locataire, celui-ci est en droit d’en obtenir réparation au titre d’une faute contractuelle du bailleur.
 
Par ailleurs, les juges de la Cour de cassation cassent l’arrêt de la Cour d’appel en ce qu’il a jugé que l’action du locataire en remboursement des provisions indûment versées se prescrivait par trois ans à compter du jour du paiement des provisions de charge.
 
En effet, en vertu de l’article 2224 du code civil le délai de prescription court « à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaitre les faits lui permettant de l’exercer. ».
 
Le locataire ne prend connaissance de son droit d’agir à l’encontre de son bailleur qu’à compter du jour où ce dernier opère la régularisation des charges.
 
Le délai de prescription triennal ne peut donc commencer à courir qu’à compter de cette date et non au moment du paiement des provisions par le locataire.
 

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