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Bailleurs et Locataires, quelques précisions apportées sur la régularisation des charges par la Cour de cassation

Bailleurs et Locataires, quelques précisions apportées sur la régularisation des charges par la Cour de cassation

Agathe MONCHAUX-FIORAMONTI et Florine BERRIAT - ACTUALITÉS - Jeudi 15 Février 2018


Le 9 novembre 2017, la troisième chambre civile de la Cour de cassation apporte deux précisions en matière de baux d’habitations. L’une tenant au bailleur et l’autre au locataire.
 
Tout d’abord, la Cour de cassation confirme l’absence de sanction, de ce seul fait, à l’encontre du bailleur qui omettrait de procéder aux régularisations annuelles de charge.
Le bailleur est en droit d’effectuer lesdites à tout moment dans la limite du délai de prescription triennal. Les locataires ne sauraient se voir rembourser l’intégralité des provisions versées au seul motif d’une absence de régularisation ou d’une régularisation tardive.
 
Un bémol peut toutefois être apporté. Si la régularisation tardive entraîne un préjudice pour le locataire, celui-ci est en droit d’en obtenir réparation au titre d’une faute contractuelle du bailleur.
 
Par ailleurs, les juges de la Cour de cassation cassent l’arrêt de la Cour d’appel en ce qu’il a jugé que l’action du locataire en remboursement des provisions indûment versées se prescrivait par trois ans à compter du jour du paiement des provisions de charge.
 
En effet, en vertu de l’article 2224 du code civil le délai de prescription court « à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaitre les faits lui permettant de l’exercer. ».
 
Le locataire ne prend connaissance de son droit d’agir à l’encontre de son bailleur qu’à compter du jour où ce dernier opère la régularisation des charges.
 
Le délai de prescription triennal ne peut donc commencer à courir qu’à compter de cette date et non au moment du paiement des provisions par le locataire.
 

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Le droit de la consommation s’applique à tous, même au constructeur immobilier

Le droit de la consommation s’applique à tous, même au constructeur immobilier

Agathe MONCHAUX-FIORAMONTI - ACTUALITÉS - Vendredi 12 Janvier 2018


(Troisième Chambre Civile de la Cour de Cassation du 26/10/2017 n° 16-13.591)
 
En application de l’article L. 218-2 du Code de la consommation, toute action d’un professionnel, pour les biens ou les services qu’ils fournissent aux consommateurs, se prescrit par deux ans.
Ainsi, et sauf dispositions légales contraires (en matière de baux d’habitations ou de copropriété par exemple) toute action en paiement d’un professionnel à l’encontre de son client consommateur doit être engagée dans un délai de deux ans.
 
Contre toute logique, certains professionnels ont estimé, et estiment encore, que cette disposition ne leur serait pas applicable.
Après les établissements de crédit dans le cadre des crédits immobiliers (arrêt de la Première Chambre Civile de la Cour de cassation du 28 novembre 2012 et ses innombrables suites), c’est au constructeur de se voir rappeler par la plus haute juridiction qu’ils doivent agir dans un délai de deux ans.
En l’espèce, dans le cadre d’une VEFA, le constructeur n’était pas réglé du solde du prix de vente par l’acquéreur.
Il assigne ce dernier plus de 4 ans après la livraison du bien.
La Cour de cassation confirme la Cour d’Appel d’Aix en Provence qui a déclaré irrecevable l’action du constructeur, l’article L. 218-2 du Code de la consommation de portée générale, ayant, en l'absence de dispositions particulières, vocation à s'appliquer à l'action du constructeur, professionnel de l'immobilier, en paiement du solde du prix de l'immeuble vendu en l'état futur d'achèvement à un particulier pour ses besoins personnels.
 
Professionnels et consommateurs, restez donc attentif à ce délai de deux ans !
 

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Syndics, non vous n’êtes pas obligés d’attendre plus d’un an avant d’obtenir un jugement de condamnation à l’encontre d’un copropriétaire ne payant pas ses charges !

Syndics, non vous n’êtes pas obligés d’attendre plus d’un an avant d’obtenir un jugement de condamnation à l’encontre d’un copropriétaire ne payant pas ses charges !

Agathe MONCHAUX-FIORAMONTI - ACTUALITÉS - Mardi 17 Octobre 2017


Face à un copropriétaire défaillant dans le règlement de ses charges, la procédure habituelle pour obtenir une condamnation est longue et lourde.

Longue car, pour des dettes supérieures à 10 000 € il faut saisir le TGI par une procédure écrite qui durera nécessairement au minimum 6 mois. Pour les dettes inférieures à 10 000 €, la situation n’est pas meilleure, l’encombrement des Tribunaux d’Instance entrainant ce même délai minimum de 6 mois avant la première audience.

Les aléas de la procédure portent très souvent le délai à 12 mois avant d’obtenir le précieux jugement.

Lourde car les pièces justificatives à produire au juge sont nombreuses et volumineuses et nécessite un lourd travail de préparation tant pour le Syndic que pour l’Avocat.
 
Face à ses difficultés, la loi SRU du 13 décembre 2000 a instauré une procédure méconnue et peu employée à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Cette procédure est peu employée car elle ne porte que sur les provisions sur charges et, par conséquent, pas sur l’arriéré complet qui est souvent supérieur et plus ancien.

Elle permet pourtant très souvent de remédier à des situations à moindre coût et rapidement.

La préparation du dossier est rapide, tant pour le Syndic que pour l’Avocat puisqu’il suffit de joindre :
- Une matrice cadastrale,
- Le PV d’AG votant le budget prévisionnel,
- La mise en demeure restée infructueuse,
- Les appels provisionnels.

En effet, la juridiction saisie est le Président du TGI comme en matière de référé : cette procédure concilie la rapidité du référé qui permet d’obtenir une décision en 3 mois (à Versailles) et d’une procédure au fond puisque l’ordonnance qui sera rendue à la même valeur qu’un jugement au fond,

Ainsi, en trois mois, une décision de condamnation peut être obtenue. Certes elle ne portera pas sur l’intégralité de la dette mais :
- Dans 75 % des dossiers, la simple saisine d’une juridiction permet d’ouvrir un dialogue souvent rompu et de trouver des solutions pour le règlement de l’intégralité de la dette,
- Dans les autres cas, le jugement obtenu permet toutes les mesures d’exécution existantes et notamment la saisie immobilière, meilleur moyen pour une copropriété de se débarrasser d’un copropriétaire impécunieux au profit d’un nouveau qui, lui, paiera ses charges.

Me MONCHAUX-FIORAMONTI pratique cette procédure avec succès depuis près de 5 ans et en partenariat étroit avec une consœur experte en matière de saisie immobilière, suit le dossier jusqu’à l’exécution des décisions ainsi obtenues.
 

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